A więc jak długo musicie czekać, zanim zaczniecie pracować na swoim projekcie ulepszenia domu w przypadku aplikowania o pozwolenie planistyczne?
Jeśli Wasze prace budowlane nie wchodzą w zakres kategorii „Permitted Development”, będą one wymagały podania o pozwolenie planistyczne („Planning Permission”). Będzie to wymagało wypełnienia formularza podania (link) z rysunkami i odpowiednią opłatą (przy projektach ulepszenia domu typowo opłata wynosi £291.00 we wrześniu 2021). Załóżmy, że mamy dizajn (co to jest dizajn?) gotowy, pokazujący prace, które zdecydowaliście się przeprowadzić. Dyzajn oczywiście musi być opracowany do odpowiedniego stopnia detalu, aby planiści mogli zrozumieć Wasze intencje. Poza rysunkami podaniu musi towarzyszyć opis robót (typowo wykaz wykończeń zewnętrznych powinien wystarczyć). A więc wysyłacie podanie, rysunki, mapki, opis robót, płacisz £291.00 (lub więcej), i co dalej? Kiedy będziecie mieli jakąkolwiek odpowiedź z Waszego lokalnego biura planistycznego? Kiedy dowiecie się, że Wasze plany są zaaprobowane, a Wy możecie rozpocząć prace budowlane? Następnego dnia? Następnego dnia roboczego? W ciągu dwóch tygodni? Spróbujmy na to odpowiedzieć! Jeśli nie macie czasu na czytanie, to prosta odpowiedź na to proste pytanie jest podana i wytłuszczona w okienku gdzieś poniżej. Jeśli jesteście gotowi do czytania, aby lepiej zrozumieć zagadnienie, to możecie włączyć „dark mode” Waszej przeglądarki – artykuł nadal powinien być czytelny, a Wasze oczy mogą nieco odpocząć.
Biura planistyczne [administracji lokalnej] mają docelowo 15 tygodni na rozpatrzenie podań o pozwolenie planistyczne.
z rozmowy z planistą z Belfast City Council, październik 2021
W Anglii czas na rozpatrzenie podań o pozwolenie planistyczne to 8 tygodni. W rozmowie z planistą w biurze planowania w Irlandii Północnej otrzymałem takie W Anglii czas na rozpatrzenie podań o pozwolenie planistyczne to 8 tygodni. W rozmowie z planistą w biurze planowania w Irlandii Północnej otrzymałem takie wyjaśnienie: „ale Anglia ma cały ten proces usprawniony”. To sugeruje, że nie możemy dużo oczekiwać w warunkach Irlandii Północnej. Ale też, jeśli spojrzycie na rządową stronę internetową Irlandii Północnej, możecie znaleźć prostą odpowiedź, która sugeruje, że sprawy mają się tak w Irlandii Północnej, jak w Anglii. Dnia 22 października 2021 możecie przeczytać na https://www.nidirect.gov.uk/articles/making-planning-decision następujące oświadczenie: „The council should make a decision on your application within eight weeks. But it can take longer to decide large or complex applications. The local planning office can tell you more about timetables. If your application isn’t determined within eight weeks, you can appeal to the Planning Appeals Commission”. Czyli, że administracja lokalna powinna podjąć decyzję nad Waszą aplikacją w ciągu ośmiu tygodni. Ja chciałem sprawdzić, co planiści sami powiedzą mi na ten temat. Jak oni skomentują oświadczenie strony rządowej. W tym celu zadzwoniłem do wydziału planowania jednego z lokalnych zarządów terytorialnych.
Dzwoniąc do lokalnego wydziału planowania, zostałem poinformowany przez osobę odbierającą telefon, że termin otrzymania decyzji wacha się w granicach 12 tygodni. To była odpowiedź osoby podejmującej telefon („business support personel”), a nie planisty. Tak czy inaczej — odpowiedź była prosta i nie pozostawiała dodatkowych pytań. Z jakiegoś innego powodu, jednak zostałem połączony z planistą (tzw. Planner on Duty lub „Duty Planner”). Wykorzystałem tę okazję, aby zadać to samo pytanie … i otrzymałem inną odpowiedź! Podania rozpatrywane są w docelowym terminie 15 tygodni. Poprosiłem o skomentowanie powyższych „12 tygodni”. Wyjaśnienie było, że 12 tygodni to „wewnętrzna” skala czasowa urzędu. Poprosiłem, ale nie dostałem żadnego sensownego komentarza na „8 tygodni”, o których pisze strona rządowa (nidirect.gov.uk). A więc sugeruję, abyście czekali 15 tygodni i trzymali kciuki. Ponieważ jest to tylko przybliżony czas na rozpatrzenie podania, sugeruję uzbroić się w więcej cierpliwości. Rozpatrzenie Waszej aplikacji może trwać dłużej! Spójrzmy na statystyki z ostatniego biuletynu, aby mieć jakieś lepsze rozeznanie, jak się faktycznie sprawy mają. Poniżej: Northern Ireland Planning Statistics, biuletyn na pierwszy kwartał 2021/22.
Powyższy grafik daje nam lepsze rozeznanie stanu rzeczywistego, a nawet rozbite na poszczególne zarządy terytorialne. (Widać też zaznaczone 15 tygodni). Tak więc z powyższego wynika, że możecie mieć szczęście, jeśli mieszkacie w Mid & East Antrim, lub mniej szczęścia, jeśli osiedliliście się w Armagh City, Banbridge & Craigavon. A więc, podczas gdy sprawy mają się różnie zależnie od Waszej lokalizacji, jedno jest pewne — uzyskanie pozwolenia planistycznego wymaga długiego oczekiwania. Ale dlaczego?
Dlaczego trwa to tak długo?
Podczas gdy czas oczekiwania może mieć coś wspólnego z geografią i samorządem, Wasz projekt może mieć specyficzne warunki wpływające na jego czas w urzędzie. Czasem może być to bardziej ewidentne, a czasem projekt może wydawać się wystarczająco prosty, podczas gdy w procesie planistycznym może się okazać inaczej.
Poniżej podaję listę zagadnień, które moim zdaniem mogą wydłużyć proces uzyskania pozwolenia:
- organizacje konsultujące – szybkość podpowiedz do planistów i kooperacji
- zaległości z poprzednimi podaniami
- brakująca informacja w Waszym podaniu (lub załącznikach)
- Wasza organizacja finansująca / dotująca projekt
- Wasz konsultant, n.p.: terapeuta zajęciowy
- nieporozumienia i inne powody.
1). Organizacje konsultujące
Proces uzyskania pozwolenia (lub odrzucenia!) jest trochę złożony i składa się z paru kroków. Do tego postaram się powrócić poniżej. Praca jest wykonywana nie tylko przez planistów, ale też przez inne organizacje. Tak więc przeciągająca się aplikacja może mieć mało wspólnego z planistami zaangażowanymi w projekt. Często planiści muszą konsultować się z różnymi organizacjami zewnętrznymi. Jeden projekt może wymagać konsultacji z paroma takimi organizacjami, a inny nie wymagać żadnych konsultacji. To może być zarząd dróg („DfI Roads”) na przykład, aby rozpatrzeć dostęp do działki, widoczność na drogę z wjazdu, wymaganą ilość miejsc parkingowych, stanowisk na rowery itp. Innym konsultantem może być zarząd kanalizacji i wodociągów („NI Water”) rozpatrujący własny zakres zagadnień. Mogą też być inne organizacje. Tu warto wspomnieć, że jeśli Wasz dom jest „listed building” lub stoi na terenie konserwatorskim, sprawy będą znacznie bardziej złożone. Niektóre z tych organizacji mogą po prostu być powolne z udzieleniem opinii, zgody, komentarzy. Czasem planiści mogą zasugerować Wam lub Waszemu agentowi bezpośredni kontakt z jedną z takich organizacji i rozwiązanie kwestii spornych, jeśli jest dobra nadzieja na dostosowanie dizajnu do formy bardziej akceptowalnej, raczej niż po prostu odrzucenie aplikacji. Te agencje mogą odmawiać współpracy nad rozwiązaniem spraw spornych. Może to być po prostu poprzez brak odpowiedzi na wiele prób kontaktu.
2). Zaległości z poprzednimi podaniami
Są okresy, gdy urząd planowania otrzymuje więcej podań niż zwykle. To może być więcej, niż są w stanie obsłużyć. To jest raczej przewidywalne w związku z normalnym cyklem aktywności ekonomicznej. Cykl wzmożonej aktywności ekonomicznej jest bardzo typowy dla przemysłu budowlanego i rynku nieruchomości. Niektóre podania mogą dotyczyć dużych lub kompleksowych projektów. Mogą też być proste projekty, które w procesie planistycznym mogą się okazać trudnymi.
3).Brakująca informacja w Waszym podaniu (lub załącznikach)
Podanie, jakie wyślecie (lub Wasz agent) może być wybrakowane. Możecie je otrzymać z powrotem w celu uzupełnienia. To może, być brak odpowiedzi na pytanie w formularzu, adresu wszystkich sąsiadów, brak jakiejś mapki lub innego załącznika. Takie problemy powinny być wychwycone bardzo wcześnie w procesie, w okresie walidacji podania. Jednak zdarza się, takie poprawki są robione w wielu etapach, lub że są zakomunikowane do aplikanta przez parę miesięcy!
4). Wasz własny konsultant
Planiści mogą wymagać zmian w projekcie, które z kolei Wy musicie wpierw uzgodnić z Waszym własnym konsultantem. Jeśli Wasz projekt jest finansowany przy pomocy dotacji, instytucja dotująca Wasz projekt będzie musiała potwierdzić, że zmiany w projekcie nie podważą warunków dotowania. Zmienianie projektu na podstawie wymagań planistów, ale bez potwierdzenia instytucji finansującej uważam za mniej lub bardziej ryzykowne podejście. Takie konsultacje mogą w praktyce przedłużyć projekt nawet o parę miesięcy. Dla przykładu: możecie mieć zatwierdzoną dotację Disabled Facilities Grant (DFG), ale w procesie planistycznym być zmuszeni, przez wpływ publicznego konsultanta (n.p.: wydziału zarządu drogami) do zmian w projekcie. To może wpłynąć na konieczność kolejnych zmian z tego wynikających. Czasem mała zmiana w jednym miejscu projektu może niemal wywołać lawinowe zmiany w innym miejscu projektu, trochę jak budowanie domku z kart. Aby się upewnić, że Wasz projekt nadal będzie dofinansowywany, a przede wszystkim, że nadal spełnia wymogi osoby niepełnosprawnej, powinniście wymagane zmiany wprowadzić do dizajnu i przedstawić do organizacji finansującej. W tym przykładzie urzędu mieszkalnictwa i terapeuty zajęciowego. Sugeruję odłożenie paru tygodni lub raczej miesięcy na dopełnienie takiej konsultacji. Należy też mieć nadzieję, że tego procesu nie będzie trzeba powtarzać i jedna zmiana w projekcie wystarczy.
5). Nieporozumienia
Nieporozumienia mogą być różnego rodzaju. Czasem (używając analogii piłki nożnej) trudno ustalić kto ma piłkę. Planiści mogli właśnie wysłać projekt wraz z ostatnimi jego zmianami do jakiegoś urzędu konsultującego. W tym samym czasie Wy (lub Wasz agent) mogliście wysłać projekt wraz z tymi samymi zmianami do Waszego własnego konsultanta (n.p.: urzędu zapewniającego finansowanie projektu jak w powyższym przykładzie). Możecie się zastanawiać: kto czeka na kogo? Kto powinien zatwierdzić zmiany wpierw i poinformować drugą stronę. Innym przykładem może być sytuacja, gdzie urząd planistyczny deklaruje, że sam poinformuje o projekcie Waszych sąsiadów, których adresu korespondencji nie potraficie ustalić. Może być, że po dwóch miesiącach ten sam urząd (inny urzędnik!) powiadomi Was, że jeden z sąsiadów nie został poinformowany o projekcie i poproszą Was o jego/jej adres.
Etapy procesu planowania
Oczywiście, możecie zapytać: co w takim razie planiści tak w ogóle robią? Po co w ogóle urząd planowania istnieje i dlaczego należy tam aplikować? To są ważne pytania. Bo dlaczego macie czekać parę miesięcy, jeśli już dzisiaj chcecie i jesteście gotowi budować? Dlaczego macie płacić na dodatek parę set funtów? Być może postaram się odpowiedzieć na te i podobne pytania innym razem. Tu jednak postaram się przybliżyć etapy, przez które Wasz projekt będzie przechodził. Mam pewną ideę na ten temat, ale nie jestem planistą, nie pracuję w urzędzie i jest to raczej lista uzmysławiająca fakt, że sporo pracy (a zwłaszcza czasu!) wymaga osiągnięcie decyzji na podanie o pozwolenie planistyczne. Mam nadzieję, że da Wam to pewne wyobrażenie sytuacji. A tak swoją drogą – postęp Waszego projektu w procesie planistycznym możecie śledzić na: https://epicpublic.planningni.gov.uk/publicaccess/ (link do strony).
Kroki w procesie aplikacji planistycznej: (w przypadku projektu ulepszenia domu):
- potwierdzenie odebrania podania
- walidacja formularza i załączników (czy informacja jest kompletna i poprawnie sformatowana)
- rejestracja aplikacji (dokumenty i załączniki są skanowane i przedstawione do publicznego wglądu w internecie)
- wizyta na miejscu projektu (przeprowadzana przez urzędnika obsługującego projekt)
- powiadomienie sąsiadów (i zaproszenie do skomentowania)
- wysyłanie próśb o komentarz do adekwatnych urzędów publicznych (drogi, kanalizacja lub tym podobne)
- zaangażowanie w konsultacje
konsultacje mogą okazać się projektem samym w sobie! (wymagając różnych zmian w dizajnie) - przygotowanie sprawozdania z zaleceniem aprobaty lub odrzucenia (wykonane przez urzędnika obsługującego projekt)
- dyskusja nad sprawozdaniem przeprowadzana przez Development Management Group; (grupy Development Management Group prawdopodobnie spotykają się nie częściej jak raz w tygodniu)
- starszy planista decyduje nad przyjęciem lub odrzuceniem projektu. Domyślnie projekty ulepszenia domu są decydowane przez planistów, lecz członek władz lokalnych (MLA) może poprosić o to, aby Wasza aplikacja została rozpatrzona przez Council Planning Committee, które spotykają się rzadziej
- wydanie certyfikatu pozwolenia lub decyzji odrzucenia projektu.
Podsumowanie
Planowanie jest stosunkowo złożonym procesem. (Planiści zajmują się wieloma innymi sprawami, poza rozpatrywaniem podań o pozwolenia, a i tu są projekty proste i złożone, duże i małe, publiczne i prywatne, mieszkalne i biznesowe). Patrząc na same projekty prac budowlanych przy domach jednorodzinnych, możemy też dostrzec różnorodność. Niektóre z tych projektów mogą wyglądać prosto, zwłaszcza przed podejściem do procesu planistycznego, a jego toku okazać się złożonymi. W rozmowie z urzędnikiem w urzędzie planowania zostałem poinformowany, że niektóre ‘proste’ prace nad domami jednorodzinnymi potrafią zalegać w systemie planistycznym powyżej roku! Podczas gdy nie sugeruję, że tak będzie się sprawa miała w wypadku prac budowlanych, które Wy proponujecie, … sugeruję trochę poważniej rozpatrzyć możliwość zaprojektowania prac tak, aby dizajn pozwalał na wykorzystanie statusu Permitted Development i w ten sposób ominięcia potrzeby wykonywania aplikacji o pozwolenie planistyczne. Jeśli Wasz projekt potoczy się na drodze Permitted Development, to oszczędzicie parę set funtów i czas potrzebny na zapewnienie pozwolenia planistycznego, który, jak z powyższego może wynikać – jest trudny do oszacowania! Daj znać, czy powyższe jest dla Ciebie pomocną informacją, lub jeśli masz jakąś wiedzę, której tu Twoim zdaniem brakuje. Możesz skomentować ten artykuł lub skontaktować się ze mną bezpośrednio.
Leave A Comment