Czy Wasze poddasze w Irlandii Północnej można zaadaptować na przestrzeń mieszkalną? Poddasze w wielu domach stanowi niewykorzystany potencjał. Jeśli Wasza rodzina powiększa się, dzieci dorastają lub w przypadku, jeśli pracujecie z biura domowego, rozpatrzenie strychu jako dodatkowej przestrzeni może okazać się dobrą alternatywą rozbudowy domu na poziomie parteru lub przeprowadzki. Poniżej poruszam zagadnienia, które warto rozpatrzyć w pierwszej kolejności, jeszcze przed kontaktem z projektantem. Ten artykuł dotyczy sytuacji w Irlandii Północnej i może kontrastować z większością informacji w internecie, które, nawet jeśli dotyczą Zjednoczonego Królestwa, to są przygotowane pod kątem projektów w Anglii i tamtejszych regulacji.
1. Wysokość pomieszczenia
Czy poddasze ma wystarczająco dużo miejsca, aby w nim stać w pozycji wyprostowanej, choćby pod samą kalenicą? Jeśli tak, to nadal trzeba uwzględnić parę detali. Istniejące belki sufitowe służą tylko do podtrzymania sufitu na piętrze poniżej. Typowo nie są one wystarczająco wytrzymałe, aby utrzymać podłogę (we współczesnych standardach). W takiej sytuacji konieczne będzie umieszczenie silniejszych belek, które będą wyższe i obniżą wysokość pomieszczenia. Do tego trzeba wziąć pod uwagę podłogę i (prawdopodobnie warstwę wytłumiającą hałas). Dodatkowo na wysokość pomieszczenia będzie wpływać izolacja termiczna dachu. (Nie wystarczy umieszczenie tej izolacji między krokwiami). Biorąc pod uwagę powyższe, jeśli w tej chwili pomiędzy Waszą kalenicą a belkami sufitu poniżej jest otwarta przestrzeń o wysokości 220 cm, to kwestia wysokości pomieszczenia nie powinna być problemem. (Tu zakładamy, że da się wybudować schody z górnym spocznikiem pod kalenicą!). Jeśli sytuacja wygląda mniej optymistycznie, nadal jest szansa: o ile istnieje możliwość obniżenia sufitu na piętrze poniżej. Może zaskakiwać fakt, że w Irlandii Północnej nie obowiązuje minimalna wysokość pomieszczenia, którą by trzeba było spełnić. Jedyne miejsce, gdzie wysokość jest regulowana to schody, spoczniki schodów i korytarze, czyli drogi ucieczki przeciwpożarowej. We wszystkich tych miejscach 200 cm to jest minimalna wysokość (prześwit). W języku angielskim wysokość pomieszczenia określana jest jako headroom. Z kwestią wysokości pomieszczenia łączy się lokalizacja schodów.
2. Lokalizacja schodów
Lokalizaja schodów na planie jest ściśle związana z wysokością pomieszczen. Jak wyżej wspomniałem i schody, i spoczniki schodów potrzebują 200 cm wysokości. Przestrzeń tam musi być wolna od jakichkolwiek belek. (Na przykład płatwie nie mogą znajdować się niżej niż 200 cm nad schodami). Zazwyczaj schody można po prostu umieścić powyżej schodów na niższych kondygnacjach. Czasem (czytaj: w większości przypadków) przestrzeń istniejącej klatki schodowej nie pozwala na umieszczenie dolnego spocznika nowych schodów na strych. W tym celu dodatkowo potrzebne jest wygospodarowanie dodatkowej przestrzeni. Skąd ją wziąść? Oczywistym pomysłem okazuje się wcięcie się w przestrzeń jednego z pokojów. W typowym domu brytyjskim przestrzeń nad holem jest wykorzystywana na ‘dodatkowy’ pokój. Jest to mały pokój, często nazywany “boxroom”, prawdopodobnie z racji funkcji, jaką najlepiej pełni: przechowywania pudełek. Pokoje ‘boxroom’ projektowane są tak, aby dało się tam wcisnąć jednoosobowe łóżko i co za tym idzie – nadanie mu roli sypialni. Co może być ciekawe: na Wyspach od Drugiej Wojny Światowej wielkość domów określa się raczej ilością pokoi sypialnych i łóżek niż metrażem (co jest typowe w Polsce). Nie dziwi więc, że wysiłek jest skierowany w tworzenie domów, w które jest wciśnięta jak największą ilość łóżek i pokoi sypialnych. Wracając do naszego pokoju ‘boxroom’ i naszej próby ulokowania schodów, jest możliwe, że po oddaniu części przestrzeni na schody, pokój ten nie będzie już w stanie w żaden sposób pomieścić łóżka i straci funkcję sypialni. W takiej sytuacji, jeśli dom znajdzie się w rękach pośredników nieruchomości, liczba sypialni może się nie zmienić po zamianie poddasza na użytkowe. A więc warto się zastanowić czy uzyskanie pokoju jednoosobowego na poddaszu ceną utraty pokoju na piętrze jest grą wartą świeczki. Jednak poddasze może mieć większy potencjał, na przykład miejsce na dwa pokoje z dużą łazienką lub wspaniały widok na całe miasto lub wschód słońca. Obszerne poddasza to często atrybut domów parterowych gdzie obszerny hol wejsciowy komfortowo mieści schody. W wielu wypadkach takie domy, jeśli mają stromy dach, aż się proszą o adaptację poddaszy do celów mieszkalnych.
3. Drzwi samozamykające
Prawo budowlane [Building Regulations] ogromną wagę przywiązuje do bezpieczeństwa w razie pożaru. Pierwszorzędną drogą ucieczki przed pożarem są schody (o których mowa była powyżej). W przypadku adaptacji poddasza domu 2-kondygnacyjnego wszystkie drzwi wychodzące na schody i korytarz (z paroma wyjątkami) muszą być wyposażone w mechanizm samozamykający. W Anglii podobne wymagania obowiązywały do roku 2007. W przypadku domu parterowego mechanizm samozamykający nie jest wymagany. Prawdziwe schody wymagań przeciwpożarowych zaczynają się w wypadku wyższych budynków niż dwukondygnacyjne. Pominę ten temat tym razem. W języku angielskim drzwi samozamykające się określane są jako self-closing door.
4. Okno ewakuacyjne
Zasadniczym elementem ewakuacyjnym, poza wspomnianymi schodami i drzwiami samozamykającymi jest okno ucieczki przeciwpożarowej [egress window]. Okno musi mieć wymagane wymiary otworu skutecznego: minimalna wysokość/szerokość (450 mm) i minimalną powierzchnię (0,33 m2). Tak więc to może być na przykład okno o otworze skutecznym 75 cm na 45 cm lub 75 cm na 45 cm. Trzeba wziąć pod uwagę, że wiele okien nie otwiera się w pełni, n.p. po to, aby zewnętrzną powierzchnię oszklenia można było umyć z wnętrza pomieszczenia stosowane są tak zwane “sliding pivot”. Poza wymiarami i wielkością otworu ważne jest też ulokowanie okna w ścianie okiennej. Okno musi mieć parapet na wysokości pomiędzy 80 cm a 110 cm nad powierzchnią podłogi. To jest proste wymaganie okna w ścianie szczytowej. Dodatkowo w przypadku lukarny i okna połaciowego istotne jest nieprzekroczenie maksymalnej odległości pomiędzy parapetem okna a okapem dachu (170 cm). W praktyce w ostatnich czasach często okna połaciowe umieszczane są w przestrzeni poniżej płatwi gdzie pełnią wyłącznie rolę ucieczki przeciwpożarowej. W przypadku pożaru takie okno umożliwia strażakowi wyposażonemu w drabinę ściągnięcie na ziemię osoby odciętej od schodów dymem lub ogniem. Tak jest w poddaszach nad pierwszym piętrem. W przypadku poddaszy nad parterem zakłada się, że osoba odcięta od schodów ogniem lub dymem po prostu zeskoczy na ziemię. W języku angielskim okno ewakuacyjne określane jest jako egress window lub fire escape window (często na rysunkach oznaczane jako “FEW”).
5. Ściana wspólna
Jeśli jesteście posiadaczami domu wolnostojącego (raczej rzadkość w Irlandii Północnej) to temat ściany wspólnej Was nie dotyczy. Jeśli jednak Wasz dom jest domem szeregowym lub bliźniaczym, dochodzi ta drażliwa kwestia. Adaptacja poddasza często wymaga instalacji nowych belek stalowych, które z kolei najczęściej opierają się na ścianie dzielonej (ścianach dzielonych) z sąsiadami. W Anglii czy Irlandii kwestie użycia ściany wspólnej regulowane są prawnie, natomiast w Irlandii Północnej nie. Osobiście sugeruję swoim klientom odbycie nieformalnej rozmowy z sąsiadami na początku projektu i wybadanie czy oparcie belek na poziomie strychu może wywołać u nich jakiś opór. W późniejszej fazie projektu sugeruję użycie procedury obowiązującej w Anglii. W języku angielskim ściana wspólna określana jest jako party wall.
6. Powierzchnia podłogi poddasza
Pomieszczenie na strychu ma ograniczoną powierzchnię użytkową ze względu na skosy dachu. Do tego dochodzą belki (na przykład płatwie), które tę przestrzeń typowo penetrują. Warto na strych wejść, rozejrzeć się i poczuć przestrzeń, a nie ograniczać się do wyobrażeń, myśląc o podwojeniu powierzchni domu. Rozważając kwestię miejsca na schody (w punkcie 2 powyżej), zasugerowałem, że nie warto robić projektu, jeśli mało dodatkowej powierzchni nowa kondygnacja Wam oferuje. Tu jednak z pomocą przychodzą lukarny. Jest to nie tylko sposób na doświetlenie poddasza, ale też na powiększenie skutecznej powierzchni (powierzchni, w której można stać w pozycji wyprostowanej). Poza zbudowaniem lukarny innymi sposobami na powiększenie powierzchni podłogi są: podniesienie dachu lub obniżenie sufitu kondygnacji poniżej. Obniżenie wysokości kondygnacji poniżej jest opcją zwłaszcza ze względu na brak wymogu minimalnej wysokości kondygnacji (w Irlandii Północnej). W praktyce kondygnacja może mieć 220 cm wysokości lub nawet mniej! W takim wypadku rozpatrz sposób na doświetlenie przestrzeni bez podwieszania lamp z sufitu i rozpatrz lokalizację alarmów/detektorów pożaru. Możesz też rozpatrzeć inną metodę zakładania koszulek, jeśli masz wzrost powyżej 180 cm! Niektóre z tych rozwiązań definitywnie wymagają jednak złożenia dodatkowego podania do urzędu miejskiego: Planning Application. O tym chcę napisać poniżej.
7. Potrzeba pozwolenia planistycznego
W wielu przypadkach adaptacja poddasza składa się z prac wyłącznie w obrysie budynku i nie wymaga pozwolenia planistycznego (istnieją jednak wyjątki!!!). Projekt nie wymagający pozwolenia planistycznego nazywany jest “Permitted Development”. Pozwolenie planistyczne [Planning Permission] jest wymagane jednak w wypadku zamiaru podniesienia dachu. Może być też wymagane jeśli proponujecie umieszczenie nowej lukarny lub nawet wybicie nowego okna w ścianie istniejącej! Generalnie mówiąc: wszystkie lukarny skierowane w kierunku ulicy wymagają pozwolenia, lukarny umieszczone na tyłach domu typowo nie wymagają podania o pozwolenia, a te umieszczone nad scianą szczytową są w szarej strefie. Co do lukarn skierowanych na tyły domu występuje szereg dodatkowych wymagań, aby spełniały one wymogi [Permitted Development]: muszą one być oddalone o pół metra od kalenicy, okapu czy szczytów dachu. Skonsultuj stronę 8 dokumentu [Your Home and Planning Permission] aby skonsultować się na ten temat. Muszę tu wspomnieć, że w przypadku zabytkowego budynku [listed building] musicie skontaktować się z planistami [Planning Department] i wyjaśnić swoje zamiary. Podobnie w przypadku budynku w obszarach konserwatorskich: [Architectural Conservation Area], [Area of Outstanding Natural Beauty], [Area of Townscape Character] itp. Te projekty będą najprawdopodobniej wymagać wykonania podania o pozwolenie. W przypadku każdego projektu (bez wyjątku) sugeruję skontaktować się z urzędem planowania i pokazać plany projektu. Pozwoli to wyjaśnić czy aplikacja jest potrzebna. Pomiędzy formalnym podaniem [Planning Application] a nie informowaniem urzędu w ogóle, istnieje trzecia droga: uzyskanie certifikatu “Certificate of Lawful Use or Development”, którego formularz możesz znaleźć tutaj. To jest procedura pomocna jeśli nie jest jasne, czy Wasz projekt spełnia warunki Permitted Development. W wypadku, jeśli będziecie sprzedawać dom, prawnik osoby kupującej może podważać, czy prace jakie wykonaliście są Permitted Development. Posiadanie certyfikatu “Certificate of Lawful Use or Development” w takim wypadku może dać Wam dodatkowe poczucie spokoju. Jeszcze wspomnę, że istnieją różnego rodzaju lukarny, między innymi biorąc pod uwagę ich wielkość. Biorąc pod uwagę ogromną ilość dyzajnów lukarn, czasem możesz uzyskać pozwolenie na lukarnę, ale po zmianach wymaganych przez planistów (na przykład: zmiana stylu z ‘minimalnego’ na tratycyjny, dachu płaskiego na stromy lub wprowadzenie dwóch mniejszych lukarn w miejsce jednej dużej). Podczas, gdy potrzeba podania o pozwolenie planistyczne może być wymagana, przedłożenie podania o pozwolenie budowlane nie jest opcją, o czym poniżej!
8. Pozwolenie budowlane
W przypadku każdego projektu adaptacji poddasza będziecie musieli złożyć podanie o pozwolenie budowlane. Nie ma możliwości rozpoczęcia takiego projektu na drodze “Building Notice Building Control Application”, więc będziecie musieli złożyć tak zwane “Full Plans Building Control Application”. (Jeszcze raz – to jest sytuacja prawna w Irlandii Północnej. Sytuacja w Anglii, Szkocji lub Walii może być inna). Plany wymagane do takiego podania są technicznie bardzo złożone i sugeruję abyście zatrudnili kogoś kto ma w tym dobre doświadczenie. Prawdopodobnie najlepiej zaoszczędzicie pieniądze, czas i nerwy zatrudniając profesjonalistę od początku projektu, a nie tylko na technicznym jego etapie.
Podsumowanie
Powyżej przedstawiłem niektóre zagadnienia związane z planowaniem przystąpienia do projektu adaptacji poddasza na cele mieszkalne. Nie jest to wyczerpująca lista problematyki związanej z takim projektem, ale powyższe uważam za dobry punkt startu. Jeśli bierzesz pod uwagę zamianę swojego strychu na mieszkalny, zadzwoń do Marcina na 0044 75 4347 1402 lub wypełnij formularz.
Leave A Comment